| 摘要：房地產(chǎn)估價(jià)要求估價(jià)人員掌握充分的信息，以準(zhǔn)確模擬市場(chǎng)參與者的思維和行為。但該項(xiàng)工作也是目前估價(jià)行業(yè)的短板，制約了估價(jià)工作專業(yè)性的提升。針對(duì)該問(wèn)題，本文提出估價(jià)相關(guān)信息這一概念，剖析了挖掘估價(jià)相關(guān)信息的必要性，介紹了四個(gè)有代表性的挖掘?qū)嵗倪^(guò)程和啟示，并分析其難點(diǎn)所在，最后提出對(duì)于挖掘估價(jià)相關(guān)信息的建議，其中著重強(qiáng)調(diào)了行業(yè)協(xié)會(huì)構(gòu)建機(jī)制的必要性。
關(guān)鍵詞：估價(jià)行業(yè)；相關(guān)信息；挖掘；專業(yè)性
房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)內(nèi)涵有一段經(jīng)典闡釋：“房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)該是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值解釋出來(lái)。”[1]這就要求估價(jià)人員必須充分了解反映市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為的信息。
筆者將市場(chǎng)參與者在選擇、比較、交易、使用、評(píng)論、反饋等過(guò)程中產(chǎn)生的，反映其定價(jià)思維和行為的文字、語(yǔ)言及心理活動(dòng)等形式的信息定義為估價(jià)相關(guān)信息；將估價(jià)人員搜尋提煉估價(jià)相關(guān)信息的過(guò)程定義為挖掘估價(jià)相關(guān)信息。
一、挖掘估價(jià)相關(guān)信息的必要性
（一）是房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)在要求
教材對(duì)于“定價(jià)”還有表述：“估價(jià)師在具體模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，應(yīng)考慮該估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群是如何思考和分析其價(jià)格的，即要模擬該估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)，避免以自己的偏好來(lái)判斷，更不應(yīng)該把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。”[1]這表明房地產(chǎn)估價(jià)不僅僅是得出一個(gè)價(jià)格，更重要的是準(zhǔn)確模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，事實(shí)上很多估價(jià)理論的突破正是源于更好地?cái)M合實(shí)際，例如收益法的持有加轉(zhuǎn)售模式[2-3]。
估價(jià)行業(yè)屬于知識(shí)型行業(yè)，行業(yè)性質(zhì)決定了估價(jià)行業(yè)的專業(yè)性體現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)的了解程度上，即估價(jià)人員應(yīng)該掌握比其他人更豐富的房地產(chǎn)信息。實(shí)際中關(guān)于房地產(chǎn)的信息分布非常分散，使用者、相關(guān)行業(yè)都掌握一些獨(dú)特的信息，導(dǎo)致估價(jià)人員面臨信息不對(duì)稱問(wèn)題[4] 。不能否認(rèn)估價(jià)人員的智慧和努力，但畢竟不是親自交易、使用，不可能憑空就完全了解各種房地產(chǎn)的影響因素。因此估價(jià)人員必須通過(guò)挖掘掌握足夠的估價(jià)相關(guān)信息，才能準(zhǔn)確地模擬潛在客戶群的思維。
（二）是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的短板所在
雖然部分估價(jià)師通過(guò)深入研究，較好地模擬實(shí)際，解決了疑難問(wèn)題，取得了很好的效果[5-6]。但總體而言，挖掘估價(jià)相關(guān)信息是目前估價(jià)行業(yè)實(shí)際工作中的短板所在，具體表現(xiàn)為：第一，多數(shù)估價(jià)人員還是側(cè)重于價(jià)格和屬性，對(duì)估價(jià)相關(guān)信息的挖掘的意識(shí)不足。部分估價(jià)人員還習(xí)慣以專家自居，對(duì)相關(guān)方提供的信息有排斥感。第二，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)工作重視程度不夠，缺乏組織和規(guī)范。第三，基本上出于各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，缺乏行業(yè)層面的信息整合。
這導(dǎo)致即使是工作多年的估價(jià)人員，在房地產(chǎn)信息方面也并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)可言，這也是造成很多估價(jià)報(bào)告分析不夠全面、參數(shù)取值缺少充分依據(jù)、對(duì)現(xiàn)實(shí)解釋力不佳等不足的根源。除了體現(xiàn)在報(bào)告水平外，估價(jià)人員在與相關(guān)方的接觸中也經(jīng)常會(huì)暴露信息上的短板，極大地影響了相關(guān)方對(duì)估價(jià)專業(yè)性、科學(xué)性和權(quán)威性的認(rèn)可。在一次去法院取資料時(shí)，筆者旁聽(tīng)到法官與另一家估價(jià)機(jī)構(gòu)的對(duì)話“被告在所在行業(yè)干了二十多年，了解的信息比你們多得多，他提出的證據(jù)我一個(gè)外行人都覺(jué)得比你們的報(bào)告有說(shuō)服力……”。這讓筆者不禁自問(wèn)，如果自己遇見(jiàn)這種情況是否能通過(guò)專業(yè)意見(jiàn)說(shuō)服當(dāng)事人，從而體現(xiàn)行業(yè)的尊嚴(yán)與價(jià)值呢？
有估價(jià)師撰文介紹國(guó)外的先進(jìn)理念[7]，很有啟發(fā)意義。但筆者認(rèn)為其最重要的啟示也是在于更好地模擬市場(chǎng)、貼近事實(shí)，筆者在看到文章以前根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)也有過(guò)類似的想法，所以每個(gè)估價(jià)師只要仔細(xì)觀察、認(rèn)真思考也可以做到這一點(diǎn)。
（三）是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專業(yè)性所在
未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量將越來(lái)越強(qiáng)，一個(gè)行業(yè)必須有其獨(dú)特的行業(yè)價(jià)值才能生存發(fā)展。隨著大數(shù)據(jù)等技術(shù)的發(fā)展，估價(jià)行業(yè)目前“提供單一價(jià)格”的商業(yè)模式將受到其它相關(guān)行業(yè)的強(qiáng)大沖擊。例如已有經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站開(kāi)發(fā)出自己的評(píng)估系統(tǒng)，部分地區(qū)法院也采用自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)代替估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估。
與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相比，估價(jià)行業(yè)在數(shù)據(jù)的豐富程度和獲取數(shù)據(jù)的成本上注定處于劣勢(shì)。因此，估價(jià)行業(yè)必須在深度上做文章，提供其他行業(yè)無(wú)法提供的專業(yè)意見(jiàn)。與其他相關(guān)行業(yè)相比，估價(jià)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于具有一套完整的理論體系。但目前由于深入分析不足，還有很多實(shí)際中問(wèn)題現(xiàn)有理論無(wú)法很好解決，有時(shí)甚至只能以藝術(shù)性為托詞。但筆者認(rèn)為這應(yīng)不是科學(xué)量化不足的擋箭牌。如果能搜集足夠的估價(jià)相關(guān)信息并進(jìn)行深入分析，即使是靈光一現(xiàn)的“藝術(shù)”也能從中提煉出來(lái)可以推而廣之的科學(xué)規(guī)律。
麥肯錫等咨詢公司的發(fā)展與變革，對(duì)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)很好的借鑒。它們通過(guò)分析典型案例總結(jié)出形成一套完善的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)體系，因而一度成為企業(yè)競(jìng)相重金聘請(qǐng)的顧問(wèn)。但隨著管理咨詢知識(shí)的普及及行業(yè)知識(shí)越來(lái)越多，咨詢公司的信息優(yōu)勢(shì)越來(lái)越小，被戲稱為“一個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生憑借網(wǎng)上搜索以及水平稍高的前輩的言傳身教，然后做出一套方案給資深的企業(yè)家或管理層看”。面對(duì)顛覆性挑戰(zhàn)，咨詢公司開(kāi)始與客戶合作進(jìn)行更深入案例研究。受此啟發(fā)，筆者認(rèn)為估價(jià)行業(yè)未來(lái)的行業(yè)價(jià)值在于，通過(guò)收集豐富的估價(jià)相關(guān)信息并對(duì)其進(jìn)行深入分析，形成一套能夠準(zhǔn)確模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)制和過(guò)程的知識(shí)體系，達(dá)到比當(dāng)事人還了解自己的房地產(chǎn)的程度，提出令當(dāng)事人折服的專業(yè)意見(jiàn)。
此外，人工智能在估價(jià)領(lǐng)域的應(yīng)用成為必然趨勢(shì)，但要充分發(fā)揮其優(yōu)越性必須經(jīng)過(guò)足夠素材的訓(xùn)練[8]。通過(guò)挖掘分析估價(jià)相關(guān)信息得到的信息和知識(shí)，是訓(xùn)練人工智能必需的素材，因此挖掘估價(jià)相關(guān)信息也在很大程度上決定了未來(lái)人工智能在估價(jià)領(lǐng)域應(yīng)用的效果。
筆者從業(yè)以來(lái)既經(jīng)歷過(guò)掌握信息不如當(dāng)事人的尷尬，也體驗(yàn)過(guò)因挖掘信息充分而獲得當(dāng)事人認(rèn)可的成就感，因而對(duì)挖掘估價(jià)相關(guān)信息的重要性有比較深的體會(huì)。下面介紹三個(gè)筆者認(rèn)為比較有參考價(jià)值的挖掘?qū)嵗木唧w情況。
案例一：
在某司法鑒定項(xiàng)目中，估價(jià)對(duì)象為一幢六層商住綜合樓。在該項(xiàng)目完成后，拍賣公司曾聯(lián)系筆者詢問(wèn)關(guān)于估價(jià)報(bào)告的問(wèn)題，筆者借機(jī)和其建立聯(lián)系，了解該項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展，以期提高評(píng)估精度。筆者跟蹤了一年半，先后三次與拍賣公司聯(lián)系。以下是拍賣公司在第二次拍賣流拍后提供給筆者的流拍原因分析：
1、此次拍賣保留價(jià)雖然較第一次保留價(jià)下調(diào)了18%，但因客戶需要承擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)、拍賣傭金等交易成本，使得拍賣標(biāo)的依然沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
2、標(biāo)的原業(yè)主在標(biāo)的物后部加蓋房屋并與拍賣標(biāo)的連接在一起，此擴(kuò)建部分不在拍賣標(biāo)的范圍，但又共用樓梯間，共墻等，將會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，存在較多不確定因素，為標(biāo)的物移交和使用留下隱患，降低了競(jìng)買人的購(gòu)買欲望。
3、標(biāo)的物現(xiàn)已閑置，裝修已嚴(yán)重?fù)p壞，現(xiàn)有格局不能達(dá)到“最高最佳使用原則”。若想標(biāo)的物得以最佳利用，拍賣成交后，買受人需進(jìn)行大面積改建、裝修，后期投入較大。因此原有裝修不但不能表現(xiàn)價(jià)值，反而要拆除還會(huì)增加人工費(fèi)用，不利于拍賣成交。
4、標(biāo)的物存在出租、抵押等限制性權(quán)利，對(duì)拍賣成交有負(fù)面影響。據(jù)了解，拍賣標(biāo)的物已出租經(jīng)營(yíng)餐館，租賃期為5年，現(xiàn)已使用1年，因存在租賃關(guān)系又涉及銀行抵押貸款，會(huì)影響到標(biāo)的物的交付或標(biāo)的物的正常使用。
5、拍賣標(biāo)的招商工作難度較大。拍賣標(biāo)的為整棟六層商住綜合樓，建筑面積較大，又因原業(yè)主加建房屋，還存在另需購(gòu)進(jìn)一部分的可能，標(biāo)的體量大，后期投入大，需要買方有雄厚的資金實(shí)力，這樣的客戶比較稀缺，招商工作有一定難度。
筆者認(rèn)為該分析在很大程度上反映了市場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的判斷，對(duì)估價(jià)人員有較強(qiáng)的參考價(jià)值。該分析啟示有：第一，估價(jià)人員應(yīng)保持對(duì)估價(jià)和市場(chǎng)的敬畏。估價(jià)結(jié)果是事關(guān)當(dāng)事人利益的專業(yè)意見(jiàn)而不是冷冰冰的一個(gè)數(shù)字，估價(jià)人員應(yīng)總結(jié)反思估價(jià)結(jié)果與實(shí)際成交價(jià)的差距，不斷提高估價(jià)技能；第二，估價(jià)理論實(shí)際的模擬情況總體較好，例如該分析的最高最佳利用分析與估價(jià)報(bào)告非常吻合，但也還有一些因素，例如他項(xiàng)權(quán)利等因素在實(shí)際中存在微妙影響，故還可以百尺竿頭更進(jìn)一步；第三，他山之石可以攻玉，估價(jià)人員不應(yīng)閉門造車而要博采眾長(zhǎng)，吸取相關(guān)行業(yè)的長(zhǎng)處為己所用。
未完待續(xù)。 |
