中國證監(jiān)會各派出機構(gòu)，各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局，上海證券交易所、深圳證券交易所，中國證券業(yè)協(xié)會（報價系統(tǒng)），中國證券投資基金業(yè)協(xié)會，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會：
為貫徹落實黨的十九大精神和2017年中央經(jīng)濟工作會議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），加快培育和發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：
一、總體要求
�。ㄒ唬┲匾饬x。住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)；有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
�。ǘ┗驹瓌t。堅持市場化、法治化原則，充分發(fā)揮資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟和國家戰(zhàn)略的積極作用；明確優(yōu)先和重點支持的領(lǐng)域；加強監(jiān)管協(xié)作，推動業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展；積極履行監(jiān)管職責(zé)，切實保護投資者合法權(quán)益，合力防范風(fēng)險。
二、住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展條件及其優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域
�。ㄈ┌l(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。
�。ㄋ模﹥�(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。
評估師資訊注：集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市有哪些？根據(jù)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》規(guī)定，第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市。
（五）鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。
（六）重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
三、完善住房租賃資產(chǎn)證券化工作程序
�。ㄆ撸┲С肿》孔赓U企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機構(gòu)盡職調(diào)查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設(shè)計和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場所提交發(fā)行申請。
�。ò耍﹥�(yōu)化租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等程序。各地住房建設(shè)管理部門應(yīng)對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資產(chǎn)證券化。
�。ň牛﹥�(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序。各證券交易場所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對申報的住房租賃資產(chǎn)證券化項目進行審核、備案和監(jiān)管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負責(zé)，提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。
四、加強住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理
�。ㄊ┙⒔∪珮I(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系。中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則，引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，切實做好風(fēng)險隔離安排，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做好利益沖突防范以及投資者保護，落實各項監(jiān)管要求。研究探索設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機構(gòu)。
�。ㄊ唬┙⒔∪月杀O(jiān)管體系。中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會要加強配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，加強組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務(wù)機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評級機構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動將住房租賃證券化項目運行表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。
�。ㄊ┖侠碓u估住房租賃資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進行評估時，應(yīng)以收益法作為最主要的評估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價報告。承擔(dān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的專業(yè)力量強、聲譽良好的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定或約定對底層不動產(chǎn)物業(yè)進行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，應(yīng)當(dāng)重新評估。
評估師資訊注：根據(jù)中房學(xué)發(fā)布房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引信托，物業(yè)價值評估應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對收益法、比較法、成本法等估價方法進行適用性分析后，選擇適用的估價方法。信托物業(yè)或者其同類物業(yè)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為最主要的估價方法，并優(yōu)先選用報酬資本化法。對于估價機構(gòu)要求不強調(diào)由一級機構(gòu)承辦。按照深交所固定收益部發(fā)布《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答》（2017年3月修訂稿），要求基礎(chǔ)資產(chǎn)（寫字樓、購物中心、酒店等）涉及不動產(chǎn)評估的，由一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具評估報告，并根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》的相關(guān)要求進行評估。涉及高速公路、電力收益權(quán)、門票等基礎(chǔ)資產(chǎn)的建議管理人聘請具備證監(jiān)會和財政部核準(zhǔn)的證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)評估資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。
�。ㄊ┓e極做好盡職調(diào)查、資產(chǎn)交付與持續(xù)運營管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評級機構(gòu)等中介機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對有關(guān)交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進行全面的盡職調(diào)查，確保符合相關(guān)政策和監(jiān)管要求。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)切實履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并積極配合中介機構(gòu)做好盡職調(diào)查。
五、營造良好政策環(huán)境
（十四）培育多元化的投資主體，提升資產(chǎn)支持證券流動性。中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將共同努力，積極鼓勵證券投資基金、政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、保險資金等投資主體參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，建立多元化、可持續(xù)的資金保障機制。
（十五）鼓勵相關(guān)部門和地方政府通過市場化方式優(yōu)先選擇專業(yè)化、機構(gòu)化或具有資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)經(jīng)驗的租賃住房建設(shè)或運營機構(gòu)參與住房租賃市場，并就其開展租賃住房資產(chǎn)證券化予以政策支持。
�。ㄊ┙⒔∪O(jiān)管協(xié)作機制。中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建立住房租賃資產(chǎn)證券化項目信息共享、日常監(jiān)管及違規(guī)違約處置的工作機制，協(xié)調(diào)解決住房租賃資產(chǎn)證券化過程中存在的問題與困難，推動住房租賃資產(chǎn)證券化有序發(fā)展。中國證監(jiān)會各派出機構(gòu)及上海、深圳證券交易所等單位與各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)加強合作，充分依托資本市場，積極推進符合條件的企業(yè)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓寬融資渠道；加強資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，防范資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)禁利用特殊目的載體非法轉(zhuǎn)讓租賃性質(zhì)土地使用權(quán)或改變土地租賃性質(zhì)的行為。
中國證監(jiān)會 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
2018年4月24日
